Ez a jogintézmény azt biztosítja, hogy meghatározott személyek vagy szervezetek elsőbbséget élvezzenek a tulajdonszerzésben: az elővásárlásra jogosult egyoldalú nyilatkozatával léphet a vevő helyébe a föld adásvételi szerződésben. Az alábbi cikkünkben áttekintjük, ki és milyen sorrendben jogosult elővásárlási jogot gyakorolni, hogyan zajlik ennek a menete, és milyen sajátos szabályokra kell figyelmet fordítani.

1. Elővásárlásra jogosultak sorrendje

1.1. Az állam

A sort az állam nyitja: elővásárlási jog illeti meg, amennyiben a vásárlás a Nemzeti Földalap céljait szolgálja. Ilyen lehet például:

- a földbirtok-politikai irányelvek,
- a közfoglalkoztatás vagy
- más közérdekű cél megvalósítása érdekében történő vásárlás.

1.2. A földet használó földműves

Második helyen az a földműves áll, aki legalább 3 éve használja az adott földet a földhasználati vagy erdőgazdálkodói nyilvántartás alapján — ideértve a kényszerhasznosítót is.

Ezen a körön belül a következő sorrend érvényesül:

- helyben lakó szomszéd,
- helyben lakó,
- akinek életvitelszerű lakáshasználata helye vagy mezőgazdasági üzemközpontja -legalább 3 éve olyan településen van, amely közúton legfeljebb 20 km-re található a földtől.

1.3. Más földművesek

Ha a földet nem a tényleges használó kívánja megvásárolni, a jogosultak sorrendje a következő:

- helyben lakó szomszéd,
- helyben lakó,
- aki legalább 3 éve 20 km-en belül él vagy gazdálkodik.

Ezen a csoporton belül is külön előnyben részesülnek:

- a legalább 1 éve családi mezőgazdasági társaság tagjai,
- legalább 1 éve az őstermelők családi gazdaságának tagjai,
- fiatal földművesek.

2. Fontos fogalmak és különös szabályok

2.1. Helyben lakó: az a személy, aki legalább 3 éve életvitelszerűen azon a településen él — amit főként bejelentett lakóhellyel vagy tartózkodási hellyel lehet igazolni —, amelynek közigazgatási területén az adásvétel tárgyát képező föld fekszik.

2.2. Helyben lakó szomszéd két esetben állapítható meg:

a) aki legalább 3 éve életvitelszerűen lakik a föld fekvése szerinti településen, és a legalább 1 éve tulajdonában vagy használatában álló földje szomszédos az adásvétel tárgyát képező földdel; vagy

b) aki legalább 3 éve életvitelszerűen a föld fekvési helyével szomszédos településen lakik, és a legalább 1 éve tulajdonában vagy használatában álló, lakóhelye szerinti földje szomszédos az adásvétel tárgyát képező földdel.

2.3. Különös szabályok

A Földforgalmi törvény egyes személyek javára, illetve meghatározott mezőgazdasági tevékenységekhez kapcsolódóan —például állattartás, ökológiai gazdálkodás — más csoportokat megelőző, kiemelten erős elővásárlási jogot biztosít.

Külön kiemelést érdemel a közös tulajdonban álló föld adásvételének esete. Osztatlan közös tulajdon esetén a legalább 3 éve tulajdonrésszel rendelkező földműves tulajdonostársat — az államot kivéve — mindenki mást megelőző elővásárlási jog illeti meg.

Egybefoglalt vételáron történő értékesítés esetén ugyanakkor a földműves tulajdonostársat csak akkor illeti meg elővásárlási jog, ha a jogosultság valamennyi érintett ingatlan vonatkozásában egyaránt fennáll. Ebben az esetben a jogosult kizárólag a teljes szerződést fogadhatja el, az elővásárlási rangsort pedig úgy kell meghatározni, mintha a jogosultság valamennyi földre kiterjedne.

3. Főbb kivételek a föld elővásárlás alól

Az alábbi esetekben harmadik személy nem élhet elővásárlási joggal a vevővel szemben, így a föld adásvételi szerződés kifüggesztése sem szükséges:

a) Közeli hozzátartozók közötti adásvétel – családtagok egymás közötti ügyleteire az elővásárlási jog szabályai nem alkalmazandók.

b) Közös tulajdon megszüntetése – ha a vevő legalább 3 éve tulajdonostárs, és a szerzés célja a közös tulajdon megszüntetése vagy a tulajdonostársak számának csökkentése.

c) Gazdaságátadás – ha a föld gazdaságátadási szerződés keretében száll át új tulajdonosra.

d) 10 hektár alatti birtokméret – ha a vevő olyan földműves, aki legalább 3 éve a föld fekvési helye szerinti 20 km-es körzetben él vagy gazdálkodik, a vásárlást követően sem lépi túl a 10 hektáros birtokméretet, és a földet nem adta harmadik személy használatába.

Fontost, hogy ez a kivétel kizárólag szántó, rét, legelő és erdő művelési ágba tartozó föld vásárlása esetén alkalmazható.

Egy ingatlan ügyvéd Debrecen városában végzett gyakorlata során jól látható, hogy az elővásárlási jog szabályainak megsértése az egész ügylet érvénytelenségéhez vezethet.

4. Az elővásárlási jog gyakorlásának menete

A föld adásvétel szigorúan szabályozott és hatósági felügyelet alatt álló eljárás. Az elővásárlási jog érvényesítésére kizárólag a jogszabályokban rögzített feltételek és határidők megtartásával van lehetőség. Az alábbiakban bemutatjuk röviden a lépéseket, amelyeket az elővásárlási jog gyakorlása során követni kell.

4.1. Az adásvételi szerződés elkészítése és küldése

A tulajdonos által elfogadott vételi ajánlatot egységes okiratba foglalt föld adásvételi szerződés formájában kell rögzíteni. A felek aláírásától számított 8 napon belül az eladónak meg kell küldenie a szerződést a mezőgazdasági igazgatási szervnek jóváhagyás céljából, vagy ha az ügylet nem kötött hatósági jóváhagyáshoz, a föld fekvési helye szerinti jegyzőnek.

4.2. A szerződés előzetes vizsgálata és a közzététel elrendelése

A mezőgazdasági igazgatási szerv a benyújtott szerződést előzetesen megvizsgálja. Amennyiben nem utasítja el, végzésben megállapítja, hogy a szerződés alkalmas a közzétételre, és a közzétételt hivatalból elrendeli. Ez a lépés a kifüggesztés előfeltétele, azonban a termőföld adásvétel tényleges jóváhagyása ebben a szakaszban még nem történik meg.

4.3. A szerződés kifüggesztése - termőföld kifüggesztés

A szerződést a jegyző a kormányzati portálon hirdetményi úton közzéteszi, és azonos időtartamra tájékoztató jelleggel a hivatali hirdetőtáblán is elhelyezheti. A közzététel időtartama 30 nap, amely egyúttal az elővásárlási jog gyakorlásának jogvesztő határideje is. A határidő számításánál a közzététel napja nem kerül figyelembevételre; a 30 nap a közzétételt követő napon veszi kezdetét. A kifüggesztés díj- és illetékmentes.

4.4. Az elővásárlási jog gyakorlása

A közzététel időtartama alatt az elővásárlásra jogosultak élhetnek jogukkal. A nyilatkozatot kizárólag írásban, személyesen a jegyzőnél lehet megtenni, amely alól kivételt képez az állam és az önkormányzat, amelyek postai úton is eljárhatnak.

Az elfogadó nyilatkozatnak az alábbi elemeket kell tartalmaznia:

- az elővásárlási jog jogalapjának megjelölését,
- az elővásárlási ranghely feltüntetését,
- a törvényben előírt jogosultsági nyilatkozatokat,
- a szükséges mellékleteket (okiratok, igazolások).

A nyilatkozatnak teljes bizonyító erejű magánokirat formájában kell készülnie.

Fontos tisztában lenni azzal, hogy ha a vevő foglalót vagy előleget fizetett, az elővásárlásra jogosultnak ugyanekkora összeget kell ügyvédi letétbe vagy közjegyzői bizalmi őrzésbe helyeznie, és az erről szóló igazolást a nyilatkozathoz csatolnia kell. Ennek elmulasztása esetén úgy kell tekinteni, mintha a jogosult nem tett volna elfogadó nyilatkozatot.

Aki a 30 napos határidőn belül nem tesz nyilatkozatot, azt úgy tekintik, mintha lemondott volna az elővásárlási jogáról.

4.5. A jegyző feladatai az elfogadó nyilatkozatok átvételekor

A nyilatkozat átvételekor a jegyző köteles:

- meggyőződni a nyilatkozatot átadó jogosult személyazonosságáról,
- rögzíteni a nyilatkozaton, hogy az adott személy saját kezű aláírását elismeri,
- az okiratot átvenni és igazolni,
- a nyilatkozat átvételét megtagadni, ha az nem az átadó személytől származik.

4.6. Az elfogadó nyilatkozat joghatása

Szabályszerűen és határidőben megtett elfogadó nyilatkozat esetén az eladó köteles azt elfogadni. Ha több jogosult tesz érvényes nyilatkozatot, közöttük a törvényes rangsor alkalmazása szükséges. A szabályok megszegése a nyilatkozat semmisségét vonja maga után — ilyenkor úgy kell tekinteni, mintha az érintett személy elővásárlási jogát nem gyakorolta volna. Fontos továbbá hangsúlyozni, hogy az elővásárlási jogot megalapozó körülménynek a nyilatkozat megtételének időpontjában kell fennállnia.

Összefoglalás

"Az elővásárlási jog a mezőgazdasági föld tulajdonjogának átruházásában az egyik legmeghatározóbb tényező. Szigorúan sorrendhez és ranghelyhez kötött jogintézményről van szó, amelynek rendeltetése, hogy a föld valóban azokhoz kerüljön, akik azt ténylegesen művelik, helyben gazdálkodnak, és hosszú távon életben tudják tartani az adott birtok működését." - mondta el dr. Jeney Ferenc ügyvéd Debrecen városából

A jogosultak sorrendje törvényileg rögzített: elsőként az állam, majd a földet legalább 3 éve használó földművesek, végül más helyben lakó vagy helyben gazdálkodó földművesek szerepelnek — a rangsoron belül számos további szemponttal finomítva.

Az elővásárlási jog érvényes gyakorlásához az alábbi feltételek együttes teljesülése szükséges:

- a 30 napos jogvesztő határidő betartása,
- a nyilatkozat személyes, írásbeli megtétele,
- az előírt okiratok és igazolások csatolása,
- foglaló vagy előleg esetén az összeg letétbe helyezése és az igazolás benyújtása.

E feltételek bármelyikének hiánya a nyilatkozat érvénytelenségét eredményezi. Emellett lényeges, hogy a jogosultságot megalapozó körülménynek a nyilatkozattétel pillanatában kell fennállnia.

A különös szabályok — így a közös tulajdonban lévő földek, az egybefoglalt vételárú ügyletek, vagy a speciális mezőgazdasági célú szerzések — tovább árnyalják a képet: nem elégséges, hogy az elővásárlási jog csupán formálisan áll fenn, annak valamennyi érintett ingatlan tekintetében valóban igazolhatónak kell lennie.

A sikeres föld adásvétel záloga a hibátlan elővásárlási jogi eljárás. A határidők, a rangsor, a nyilatkozatok és a tartalmi kellékek maradéktalan betartása nem csupán formai követelmény — ezek hiányában az egész jogügylet érvénytelenné válhat.